Mirabilia 851

Descripción

Mirabilia 851 Situado en el barrio de Villa Crespo, el proyecto se inscribe en un área en transformación, impulsada por el desarrollo comercial, la llegada de nuevas oficinas y, especialmente, por la construcción del viaducto elevado del FFCC San Martín, que redefinió la dinámica urbana de la zona. La parcela comprende una manzana atípica de 6.000 m² delimitada por Fitz Roy, Juan Ramírez de Velasco, Vera y las vías del ferrocarril. La implantación surge de una lectura sensible del entorno y la voluntad de potenciar el espacio público generado por la elevación de las vías. Por ello, el edificio se retira 16 metros para crear una plaza lineal que actúa como expansión de los locales comerciales, mejora la dinámica urbana y aporta un nuevo frente de acceso. Este gesto se refuerza mediante un gran hall pasante de 16 metros de ancho que conecta Fitz Roy con la plaza, configurando un pasaje semipúblico que articula ambos lados de la manzana. La proximidad a Palermo y la accesibilidad al subte B, al FFCC San Martín y a múltiples líneas de colectivos fueron determinantes en la definición del programa, que combina oficinas, locales y espacios sociales para promover la actividad continua en torno al espacio público. El volumen principal consolida la manzana y prolonga las líneas de las edificaciones vecinas. Geometrías curvas en las esquinas suavizan el perímetro y aportan continuidad visual. A partir de las experiencias post-pandemia, la envolvente tradicional de muro-cortina se reinterpreta incorporando terrazas perimetrales en todos los niveles, vinculadas con carpinterías piso-techo. Estas expansiones crean transiciones naturales entre interior y exterior, brindan protección solar pasiva y habilitan nuevas formas de habitar el ámbito laboral. La planta baja, con 5 metros de altura libre, otorga permeabilidad al pasaje y jerarquiza los locales comerciales. En las oficinas, una altura de entrepiso de 2,90 metros asegura buena iluminación natural y permite incorporar piso técnico para mayor flexibilidad. Los retiros en planta baja amplían las veredas y generan un paseo urbano acompañado por el verde de la plaza. Los cuatro subsuelos concentran cocheras, incluyendo un nivel comercial para visitantes. Las oficinas se organizan entre los pisos 1 y 10 en plantas de 4.300 m² flexibles, con iluminación y ventilación perimetral y núcleos de circulación centralizados. En el piso 11 se ubican las áreas comunes: parrillas, salas de reunión y terrazas ajardinadas con vistas abiertas al paisaje urbano. En la cubierta, el 50% de la superficie se destina a áreas verdes, configurando una terraza vegetada conectada por un anillo de circulación. Su lectura desde la plaza refuerza la identidad sostenible del edificio. El sistema organizativo responde a un módulo de 8 metros que integra terrazas, oficinas y servicios, mientras que la envolvente adopta un submódulo de 4 metros que unifica el detalle perimetral. La estructura se resuelve con losas sin vigas, grandes luces y un número reducido de columnas interiores —de mayor diámetro— complementadas por columnas perimetrales más frecuentes. La viga perimetral de hormigón visto resuelve las pendientes de desagüe y define la expresión del conjunto. Barandas metálicas y carpinterías en segundo plano completan un lenguaje sobrio y contemporáneo. Los criterios de sustentabilidad —certificación LEED y previsión de estándares WELL— se integran desde el inicio: cercanía al transporte público, parquización y terrazas verdes, reutilización de agua de condensado para riego, clasificación de residuos, bicicleteros, fachadas con DVH y vidrios de baja emisividad, sistemas VRV y cubierta verde con especies autóctonas. La plaza pública conforma un paseo lineal de 16 × 100 metros entre el edificio y el viaducto. Fue diseñada en conjunto con Grupo Landscape y se organiza mediante áreas verdes de distintas escalas, mobiliario del Estudio Cabeza y un solado intertrabado diseñado por el artista Juan Pinkus. El ámbito se integra a la Red de Áreas Verdes de la Ciudad y refuerza una estrategia urbana sostenible que incorpora sistemas SUDS, superficies permeables y vegetación hospedadora de fauna. El proyecto fue distinguido en 2025 con una mención en el Premio SCA–CPAU.

Ficha Técnica

Ubicación: Fitz Roy 851, Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Argentina Año: 2025 Superficie: 75.000 m² Proyecto, Dirección y Desarrollo: Mirabilia Desarrollo + Arquitectura (Esses, Naistat, Cappiello, Sbaraglia) Equipo de proyecto: Axel Tanner, Magdalena Alcorta, Bernardo Peter, Camila Cabrera, Luciano Raichi, Carlos Pace, Martín Faingold, Kenji Masino, María Emilia Soto, Agustina Gutman, Brian Lecca, Cesar Lissarague, Luciana Gutiérrez, Camila Sapoznik Proyecto de arquitectura del paisaje: Grupo Landscape (Cora Burgin y Sebastian Mouzo) Dirección de obra: Daniel Ruggiero, Mariana Amabile, Paulo Hidalgo, Lucía Rodriguez, Sebastián Mogni, Tamara Belley, Ramiro Esses, Rocío Clemente, Lucila Naistat Fotografía: Javier Agustín Rojas / Interval

Texto: Mirabilia